Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь эдийн засгийн гол хөдөлгөгч зах зээлийн нэг байдаг. Энэхүү зах зээлийн харилцаанд бүхий л иргэд, аж ахуйн нэгжүүд ямар нэгэн байдлаар заавал оролцож холбогдож байдаг. Барилгын зах зээлийг ихэнхи хүмүүс барилга барих төдийгөөр өнгөц ойлгох хандлага байдаг нь буруу ойлголт юм.
Учир нь барилга баригдаж ашиглалтанд орох нь нийт үл хөдлөх хөрөнгийн харилцааны 10% төдий бөгөөд 90% ийн харилцаа түүний дараа урган гарч тухайн барилга, байгууламж, төслүүд нь борлуулалт, хөрөнгийн менежмент, проперти менежмент, ашиглалт, дахин сэргээлт дахин хөрөнгө оруулалт г.м циклээр орж үл хөдлөхийн харилцаанд хэдэн арав, хорин жилээр цаашлаад зуун жилээр орж байдаг. Барууны орнуудад хэдэн зуун жилийн өмнө орсон барилгууд одоог хүртэл хэдэн зуун жилийг дамжин оршсоор байна. Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг бол хөрөнгийн өгөөжийн хувьд хөрөнгө оруулалтын асар том салбар гэдгийг мэргэжилтнүүд дурдсаар байгаа юм. Нөгөө талаас үл хөдлөх хөрөнгийн энэ салбараас улс татвар авч сан бүрдэн эргээд нийт ард иргэдийнхээ болон тэдний эрүүл саруул ажиллаж амьдрах сайн сайхны төлөө зарцуулагддаг.
Хүний үндсэн хэрэгцээ болох орон сууц нь насан туршид хадгалагдах, цаг хугацааны аясаар үнэ цэнэ нь өсөн нэмэгдэж байдаг хөрөнгө юм.
Монгол улсын хувьд жилдээ 35,000-40,000 орчим үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийгддэг ба энэ зах зээл бидний бодсоноос илүү том өргөн хүрээтэй. МИК (Монголын Ипотекийн корпорацийн) тайланд дурдагдсанаар зах зээл дээр нийт 52 мянган айлын барилгын төсөл хэрэгжиж байгаагаас 32 мянган айлын төсөл захиалгаа авч байгаа ба үүнээс 18 мянган айлын орон сууц нь ашиглалтанд орсон бол үлдсэн 14 мянган айлын орон сууц хараахан ашиглалтанд ороогүй байна. Эдгээр захиалга авч буй орон сууцны 80.2%-ийг стандарт болон дундаж зэрэглэлийн орон сууц, 19.8%-ийг бизнес болон өндөр зэрэглэлийн орон сууц эзэлж байна. Орон сууцны түрээсийн зах зээл дээр хамгийн эрэлт ихтэй нь 2 өрөө орон сууц байдаг ба дундаж түрээсийн үнэ өнгөрсөн оноос 10.2%-иар өсөж, 639 мянган төгрөг болжээ.
Харамсалтай нь энэхүү үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл өнөөдрийг хүртэл ямар нэгэн зохицуулалтгүй явж иржээ. Энэ зах зээлд ажиллаж буй хэдхэн тооны компаниудаас бусдаар худалдагч худалдан авагч талууд шууд өөрсдөө ханцуй дотроо наймаа хийх маягаар явж үр дүнд нь энэ салбар хэрэглэгч нарыг хохироох, мөнгө угаах, хууль бус мөнгөнүүд эргэлдэх өндөр эрсдэлтэй зах зээлд тооцогдох болсон. Энэ салбараас орж ирэх хэдэн тэрбумаар хэмжигдэх татвараа өнөөдрийг хүртэл улс авч чадахгүй байгаа юм.
Монгол Улс олон улсын FATF олон улсын санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх байгууллагаас саарал жагсаалтанд орсонтой холбоотойгоор Санхүүгийн зохицуулах хорооны зүгээс тун удахгүй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тусгай зөвшөөрлийн тухай журмыг батлах гэж байна. Олон улсын энэ байгууллагаас ялангуяа энэ салбарыг онцлон хяналттай байлгахыг шаардаж буй нь энэхүү журмыг гаргах гол үндэслэл болоод байгаа билээ.
Аливаа журмыг батлахдаа энэ салбарын маш олон компаниудын болон мэргэжилтнүүдийн дуу хоолойг ижил тэгш хүргэж хамгийн гол нь үйлчлүүлэгчдийн эрх ашгийг хамгаалах хэрэгтэй юм. Хамгийн сүүлд үйлчлүүлэгчид, жирийн ард иргэд л хамгийн их хохирдог.
Энэ салбарт өнөөдрийн байдлаар ихээхэн хэмжээний бүтээн байгуулалтыг хийдэг барилгын компаниуд, үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагч компаниуд, хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээг хэрэгжүүлэгчид, хөрөнгө оруулалтын компаниуд цаашлаад СӨХ хүртэл нийт 6,500 орчим аж ахуйн нэгжүүд бүртгэлтэй байна.
Гэхдээ энэ журмыг хэрэгжүүлэхдээ салбарын хөгжлийг урагшлуулах биш хэсэг бүлэг хүмүүсийн эрх ашгийг хамгаалсан журам болох вий ? Энэ салбарын хөгжлийг хойш ухраасан зүйлс тохиолдох вий? гэсэн болгоомжлол энэ салбарын мэргэжилтнүүд болон ард иргэдийн дунд аль хэдийн төрөөд эхэлжээ. Учир нь Үндэсний Риалторуудын Холбоо гэдэг 12 компанийн гишүүнчлэлтэй, 7 хүний бүрэлдэхүүнтэй удирдах зөвлөлтэй төрийн бус байгууллагад төрийн байгууллагатай хамтран ажиллах эрхийг ямар нэгэн сонгон шалгаруулалтгүйгээр, монополь эрхтэйгээр өгч бүх сургалт, лицензийн зохицуулалтыг хийлгэхээр болж байгаа нь хардалтыг дагуулж байна.
